La loi Scellier 2012 en détail

Un logement répond aux normes BBC (Bâtiment Basse Consommation) dès lors que sa consommation d'énergie annuelle ne dépasse pas 50kW/m2 (cette consommation varie en fonction des zones géographiques).

Pour obtenir ce niveau de performance énergétique, les logements BBC sont équipés de matériels de chauffage performants (géothermie, pompes à chaleur, panneaux solaires, récupérateurs d'eau de pluie, etc…), d'une isolation intérieure et extérieure optimisées ainsi que d'une bonne ventilation.

Pour calculer la surface à prendre en compte, il faut prendre la surface carrez de l'appartement, augmentée de 50% des surfaces annexes et plafonnés à 8m2.

Sont pris en compte :Les caves, sous-sols, remises, les ateliers, séchoirs, celliers intérieurs ou extérieurs au logement, les combles et greniers aménageables, les balcons, loggias et véranda, les parties de terrasses accessibles en étage et dans la limite de 9 m², Les varangues dans une limite maximale de 14 m².

Ne sont pas pris en compte les emplacements de stationnement et de garage des appartements.

Non, il n'est pas possible de cumuler l'avantage fiscal de la loi Scellier 2012 avec d'autres dispositifs fiscaux du type : loi Malraux, loi Girardin, Loi Censi-Bouvard etc... sur le même bien.

Il est cependant possible de réaliser plusieurs investissements immobiliers défiscalisant la même année en respectant le plafond des niches fiscales (18 000€ + 4% de vos revenus nets en 2012)

Il vous est donc possible de réaliser des investissements en Loi Scellier, Loi Bouvard Censi, ... en 2012.

Oui, vous pouvez louer votre bien immobilier Scellier à l'un de vos proches en loi Scellier classique.

Vous pouvez donc louer votre bien à un ascendant ou à un descendant à condition que celui-ci ne fasse pas partie de votre foyer fiscal.

Non, si vous avez opté pour l'option Scellier social, vous ne pouvez pas louer le bien immobilier à un ascendant ou descendant.

Oui, il est possible d'investir en loi Scellier dans le cadre d'une SCI.

La SCI doit être soumise à l'impôt sur le revenu.

Les associés de la SCI se partageront l'avantage fiscal au prorata des parts dans la limite des 300 000€ par an et par foyer fiscal.

Non, un bien immobilier ne peut pas être démembré (séparation de la nue-propriété et de l'usufruit) et  bénéficier de l'avantage fiscal de la loi Scellier 2012 en même temps.

La Loi Scellier 2012 et le démembrement de propriété ne peuvent pas se cumuler sur le même bien.

Oui, vous pouvez acquérir en indivision un bien immobilier bénéficiant du dispositif Scellier 2012. Les membres de l'indivision se répartissent l'avantage fiscal de la loi Scellier au prorata de leur quote-part sur le bien dans la limite des 300 000€ par indivisaire.

Si vous avez opté pour la loi Scellier classique et au terme de neuves années de location, vous pouvez récupérer votre bien immobilier pour l'occuper à titre personnel, le revendre ou encore le louer avec des loyers déplafonnés.

Vous entrez alors dans le régime de droit commun.

Cependant, vous pouvez bénéficier d'abattement sur les loyers de 30 à 70% si vous louer votre appartement avec des plafonds de loyers bien inférieurs au marché et passer des accords avec l'ANAH (Agence Nationale de l'Habitat).

En loi Scellier Social, au terme des neuves premières années vous pouvez choisir de proroger le dispositif Scellier de deux fois trois ans dans les mêmes conditions de location et bénéficier ainsi de 4% supplémentaire par tranche de trois ans.

Vous pouvez aussi arrêter l'avantage de la loi Scellier social à 9 ou 12 ans et  rentrer dans le régime de droit commun. Il n'est pas possible de reprendre l'avantage fiscal en loi Scellier social si vous l'avez interrompu.

Oui. Vous pouvez louer le bien à des personnes morales publiques ou privées qui sous louent le logement nu à usage d'habitation principale du locataire final. Pour cela, vous devrez respecter les mêmes conditions de loyers et de ressources pour le locataire et le sous locataire. La  fourniture de prestation hôtelière ou para hôtelière est proscrite.

La première des garanties est l'emplacement du logement : ville, quartier, rue, étage, prestations... Un bon emplacement est gage de demande locative solvable, ce qui limitera à la fois les absences de locataire mais aussi les loyers impayés pendant la durée de mise en location obligatoire du logement de 9 ans.

Les garanties apportées par le promoteur (garantie financière d'achèvement) pour être certain que la construction sera menée à son terme.

Vous bénéficierez alors de plusieurs garanties telles que la garantie de parfait achèvement (accordée pendant un an après l'achèvement) et la garantie dommage-ouvrage (une biennale pour le second-œuvre et un décennale pour le gros-œuvre).

Les garanties de loyer et le gestionnaire de votre appartement. Traditionnellement, les deux principales garanties misent en avant concernent les loyers impayés et l'absence de locataire. Il existe des assurances qui couvrent l'absence du tout premier locataire (la loi vous oblige à mettre en place un locataire dans les 12 mois suivant l'achèvement), les dégradations possibles du logement par votre locataire (la remise en état pouvant s'avérer très chère) ou les frais liés à une procédure d'expulsion (huissier, avocat...).

Il faut faire une triple déclaration :

• déclarer les loyers perçus et charges supportées (revenu foncier) sur la 2044 ou 2044S pour la loi Scellier social

• déclarer le prix de revient du logement pour bénéficier de la réduction d'impôt sur la 2042C

• déclarer le formulaire du respect des engagements de la loi Scellier sur la 2044-EB.

Un logement est considéré comme neuf tant qu'il n'a jamais été ni habité ni utilisé avant son acquisition.

NB : l'administration fiscale tolère qu'un logement témoin dans un programme immobilier soit considéré comme neuf.

Oui. Un investissement en loi Scellier 2012 entre dans le calcul du plafond global des niches fiscales 2012.

Le plafonnement global des niches fiscales limite l'avantage fiscal procuré par un certain nombre de réductions ou de crédits d'impôts (dont le dispositif Scellier 2012) au montant suivant : 18 000€+ 4% des revenus nets imposables du foyer fiscal après déductions, abattements. Les revenus soumis à prélèvement ou paiement de l'impôt à la source, ne rentrent pas dans le revenu net imposable.

Oui. Un investissement en loi Scellier 2012 peut être transformé en location meublée.

Il faut tout d'abord vérifier que le réglement de propriété tolère la location meublée. Si c'est le cas, il vous est possible de louer votre appartement meublé et de bénéficier des avantages de la location meublée professionnelles ou non professionnelle.

La revente du logement loi Scellier 2012 ne peut pas se faire pendant la période du respect des engagements de location fixés par la loi

En cas de non-respect de ces engagements de location du logement Scellier 2012, l'investisseur devra rembourser la réduction d'impôt Scellier dont il a bénéficié.

En loi Scellier classique, il pourra revendre son logement Scellier au terme des 9 années de location obligatoire depuis la première location.

En loi Scellier social, l'investisseur pourra revendre son logement Scellier au terme des 9 années de location. Il pourra, s'il choisit de prolonger la location sur une durée de 3 années et bénéficier de 4% de réductions d'impôt supplémentaires, revendre à 12 ans.

De même, au terme des 12 ans, il pourra prolonger la location de 3 années supplémentaires et bénéficier de 4% de réductions d'impôt et revendre après la 15ème année de location à partir de la mise en place du premier locataire.

Non. Une garantie locative ne peut pas se substituer une location effective du logement en loi Scellier. Pour ne pas risquer une remise en question de l'avantage fiscal, la vacance locative ne doit pas dépasser 12 mois.